La sénatrice LR des Alpes-Maritimes revient sur la loi « Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification » (3DS), dont elle a été rapporteure du titre III sur l’urbanisme et le logement. Elle défend le compromis trouvé, en particulier sur la construction de HLM.
Article par Le Moniteur : https://www.lemoniteur.fr/article/logement-la-loi-sru-a-ete-prorogee-avec-des-objectifs-soutenables-dominique-estrosi-sassone-senatrice.2195172
Article de Barbara Kiraly et Christiane Wanaverbecq
Le grand soir de la décentralisation n’est pas arrivé avec la loi 3DS. Comment l’expliquez-vous ?
Ce texte ne porte en effet pas de véritable ambition en termes de décentralisation. Le territoire n’est pas dans l’ADN du gouvernement qui manque d’ancrage. J’y vois également le peu de confiance accordée aux élus locaux, même si la barre a été redressée en cours de mandat. Pour autant, cette loi a le mérite d’exister. Le Sénat a considérablement enrichi le titre III portant sur l’urbanisme et le logement. A la fin, chacun y trouve son compte puisque ce texte, un peu fourre- tout, se compose d’une pléiade de mesures permettant de régler ponctuellement des points d’achoppement, à l’instar du transfert des routes.
Comment s’explique cette commission mixte paritaire (CMP) conclusive, avec de nombreuses concessions faites au Sénat, alors que le gouvernement détient une large majorité ?
Cette loi comportant de très nombreuses mesurettes, chacun avait intérêt à trouver un accord, car une nouvelle loi sur la décentralisation ne devrait pas être une priorité du prochain gouvernement. Je pense plus particulièrement aux sujets régaliens, économiques et financiers. Jacqueline Gourault et Jean Castex ont été dépassés par l’agenda parlementaire, si bien que nous avons cru que cette loi ne verrait pas le jour. Si la CMP avait échoué, la navette entre l’Assemblée nationale et le Sénat aurait eu lieu à marche forcée, ou n’aurait pas abouti. Les rapporteurs respectifs ont donc beaucoup échangé. Le Sénat a placé la barre haut, essentiellement sur la réforme de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU), la garantie de transfert des routes nationales prioritairement aux départements, les agences régionales de santé, la gestion des hôpitaux.
« Les maires n’y arrivent plus malgré tous leurs efforts, nous souhaitions les accompagner, et non pas les décourager »
La loi 3DS prévoit la mutualisation intercommunale des objectifs de la loi SRU, la conclusion d’un contrat de mixité sociale sans avis systématique de la commission SRU… Comment ne pas y voir un détricotage de la loi SRU, que dénonce le monde HLM ?
La prolongation de cette loi aurait mérité un texte pour elle toute seule, afin notamment d’affiner les politiques de peuplement et d’attribution. Car cette loi a atteint l’un de ses objectifs, en matière de construction de logement social. Mais elle a échoué à créer de la mixité, puisque nous avons assisté à la ghettoïsation de certains quartiers. Je réfute cependant le terme de détricotage. La loi SRU a été prorogée au-delà de 2025, les amendements apportés par le Sénat rendent les objectifs soutenables pour les maires. Bien sûr, nous partons de loin. Nous sommes passés d’une époque où les élus pouvaient avoir des propos caricaturaux vis-à-vis de cette loi, à celle où ils sont constructifs et réalistes. Et cela, même s’il existe toujours des maires – de moins en moins nombreux, toutefois – hostiles à ce dispositif et de mauvaise foi, qui doivent être sanctionnés. Mais n’en faisons pas une généralité ! Les maires n’y arrivent plus malgré tous leurs efforts. Aussi, nous souhaitions les accompagner, et non pas les décourager.
Comment ?
Afin d’anticiper la discussion parlementaire, nous avons rédigé un rapport d’information basé sur une large consultation des maires. Vingt-cinq propositions avaient été formulées, pratiquement toutes transformées en amendements. En supprimant l’avis préalable de la commission SRU dans le cadre de la conclusion d’un contrat de mixité sociale entre une commune et l’Etat, nous affirmons notre confiance aux maires. Mais aussi au préfet, qui définira des objectifs avec pragmatisme et bon sens, en tenant compte de la réalité des territoires. Il pourra, par exemple, prendre en compte l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) fixé par la loi Climat et résilience, mais aussi la loi Littoral et la loi Montagne, toutes deux très contraignantes dans les Alpes-Maritimes. La commission nationale SRU a, par le passé, eu des positions dogmatiques, parce qu’elle était aux mains de technocrates ou de militants associatifs, éloignés du terrain.
« L’intercommunalité est l’échelon le plus naturel pour porter une politique de l’habitat »
La mutualisation des objectifs à l’échelle intercommunale ne risque-t-elle pas, justement, de permettre aux mauvais élèves d’échapper à l’obligation, et donc de renforcer les ghettos ?
L’intercommunalité est l’échelon le plus naturel pour porter une politique de l’habitat. Je reconnais que toutes les intercommunalités n’ont pas un degré de maturité suffisant pour la piloter. Elles y viendront. Mais je ne crois pas au fait que les mauvais élèves se déchargeront, puisque nous avons prévu un garde-fou. Cet objectif de mutualisation à l’échelle intercommunale ne peut être activé qu’à partir du moment où une collectivité a atteint le taux de 20 % de logements sociaux sur son territoire. En fin de compte, elle ne mutualisera que 5 % de l’objectif avec ses voisines.
« La concentration des organismes de logements sociaux désarmera les territoires »
Seulement 100 000 permis de construire supplémentaires ont été octroyés pour des logements lors de ce mandat par rapport au précédent, selon l’Elysée. Que faut-il mettre en place pour accélérer la construction ?
Il faut revenir sur la baisse des APL, via la réduction de loyer de solidarité (RLS), pour redonner de la capacité d’investissement aux bailleurs sociaux. La RLS traduit une volonté de financiarisation de la politique du logement, également exprimée au travers de la loi Elan. A mon avis, la concentration des organismes de logements sociaux, lancée par le gouvernement, désarmera les territoires. Or, sur certains d’entre eux, on a besoin d’opérateurs plus souples et plus agiles, et non pas de « mastodontes » . Par ailleurs, le rétablissement de l’APL accession, supprimée en 2018, serait un outil extraordinaire pour les primo-accédants modestes dans les zones tendues. Quant au PTZ, il devrait être ouvert aux zones rurales. Plutôt que les dispositifs fiscaux de type Pinel, il faut développer le logement intermédiaire. Dans les zones tendues, il est à même de répondre aux besoins de la classe moyenne. De plus, il coûte moins cher car les gros investisseurs l’acquièrent en masse.
Simplifier les procédures, est-ce une solution ?
Oui, notamment celles d’urbanisme qui sont trop complexes. Sur certaines opérations d’aménagement de type ZAC, notamment, une procédure unique regroupant toutes les demandes d’autorisation permettrait d’aller plus vite. Enfin, pour construire plus et mieux, il faut densifier. Les gens n’en veulent pas, mais il faut avoir un peu de courage et montrer que densité peut rimer avec qualité, solidarité et proximité de services. Et que si l’on veut limiter l’artificialisation des sols et l’étalement urbain, c’est la clé. Pour y parvenir, je suis partisane d’intégrer dans les plans locaux d’urbanisme intercommunaux un plancher imposant un certain seuil de densité.
« Il faut faire du bailleur privé un véritable entrepreneur en logement ».
Vous souhaitez créer un véritable statut du bailleur privé. Pouvez-vous nous en dire plus ?
Il faut en faire un véritable entrepreneur en logement. Il faut réussir à rééquilibrer la relation propriétaire-locataire et avoir des mesures incitatives à destination des propriétaires bailleurs, si on veut qu’ils se lancent plus dans une rénovation énergétique performante globale. Dans la partie que j’ai rapportée de la loi Climat et résilience, j’ai notamment proposé de doubler le déficit foncier, ce qui permettrait de récompenser le propriétaire qui réalise des travaux plus performants à destination des locataires. Le propriétaire aura un retour sur investissement et le locataire aura un gain de pouvoir d’achat. On arrivera ainsi à remettre sur le marché des logements vacants.
Pour pallier la difficulté des salariés à se loger dans la métropole Nice-Côte d’Azur, vous avez été à l’initiative, en 2012, d’une charte de partenariat public-privé signée par les promoteurs et les bailleurs sociaux. Est-ce une solution pour construire dans des zones tendues ?
[Avec des promoteurs et bailleurs sociaux imposant des prix d’achat de Vefa entre 2 180 et 2 370 euros/m2 HT Shab, et 300 euros/m2 de charges foncières maximales admissibles lors d’une cession du droit à construire du promoteur au bailleur social pour le locatif social.]
Oui. Document vivant, cette charte sera pour la seconde fois mise à jour cette année. Nous y avons inscrit des conditions en termes de sortie d’opérations d’accession sociale à la propriété ou à prix maîtrisé, mais aussi de Vefa. Je ne prétends pas que la charte a tout réglé. Mais sur un territoire où le foncier est rare et cher, elle a au moins eu l’avantage de limiter la surenchère et la concurrence permanentes entre les opérateurs. Cela a permis aussi à certains propriétaires d’arrêter de faire de la rétention foncière car ils attendaient le prix du plus offrant.
« le foncier est aussi une ressource pour le propriétaire, qu’il soit privé ou public »
La collectivité locale ne doit-elle pas s’engager en contrepartie, en proposant des charges foncières à prix fixe à la fois pour le public et le privé ?
Cela peut être une possibilité mais pas une généralité. Une opération doit être vue dans sa globalité. Il ne faut pas oublier que le foncier est aussi une ressource pour le propriétaire, qu’il soit privé ou public. Les collectivités en ont besoin encore plus aujourd’hui, alors qu’elles sont contraintes budgétaire- ment.
Vous êtes élue dans les Alpes-Maritimes, département dans lequel les vallées de la Vésubie, la Tinée et la Roya ont été violemment frappées par la tempête Alex. Comment concilier développement économique et reconstruction résiliente ?
Il faut assouplir la loi Montagne qui interdit de construire quand n’est pas respecté le principe de continuité territoriale. C’était déjà compliqué avant la catastrophe dans ces petits villages peu denses, qui ne réussissaient à obtenir qu’un ou deux permis de construire par mandat. Imaginez la situation aujourd’hui dans les trois vallées sinistrées, avec des terrains devenus inconstructibles près de la rivière. Il faut trouver un équilibre. Il faut adapter, différencier en fonction des territoires et se donner les moyens de faire de la reconstruction des vallées un modèle pour demain alors que les catastrophes naturelles de l’ampleur de la tempête risquent de se renouveler. Par exemple, une maison au bord d’une rivière pourrait être sur pilotis ou, sur un terrain en pente, être déplacée pour se retrouver plus en hauteur. Sinon, comment enrayer l’exode rural dans ces territoires ?
